Запрос и приоритет
Для собственного проживания; 2BR/2.5BR, 1,100–1,400 sqft, открытый вид, желательно выше 5–10 этажа. Предпочтение: 2.5BR Type A.
Короткий ответ
Илья, сейчас лучший маршрут — искать secondary 2.5BR Type A
Эта планировка единственная из приоритетных вариантов уверенно попадает в желаемый диапазон 1,100–1,400 sqft. Цель по цене — AED 2.30M. До AED 2.35M имеет смысл идти только за подтверждённо сильный этаж, открытый вид, чистые документы и NOC за счёт продавца.
Цена и финансирование
Secondary: 50% LTV; direct: 60% LTV, 40/60 и DLD waiver. Эти банковские и direct-условия требуют письменного подтверждения.
Конкретный юнит
Номер, точный вид, продавец, Oqood/SPA, выплаты, NOC и фактическая дата передачи.
Текущая картина
Что было найдено в переписке
Снимок последних сообщений, а не подтверждённый live-инвентарь. Актуальность, документы и отсутствие дублей требуют проверки.
Главный приоритет
2.5BR Type A
около AED 2.40M
- В последних сообщениях: два Type A, затем ещё один 2.5BR на 50-м этаже
- Типология третьего варианта в сообщении не уточнена
- Нужно подтвердить, что это три разных и всё ещё доступных юнита
Резерв
2BR Type B
около AED 1.85M
- В сообщении обозначены два варианта
- Ниже целевой площади Ильи
- Этажи, виды и номера не подтверждены
Резерв
2BR · 13-й этаж
около AED 1.95M
- Упомянут позже как ещё один найденный вариант
- Тип планировки не указан; цена требует переговоров
- Вид, номер и документы не проверены
Ожидание
2BR Type A
Цена ожидалась
- В предыдущем сообщении цена ещё ожидалась
- Стандартный формат ≈956–959 sqft
- Ниже желаемого диапазона площади
Интерактивный расчёт
Стоимость, собственные средства и ипотека
Не банковское предложение. Страхование, service charges, мебель и ремонт не включены.
Собственные средства—Совокупный вклад, не платёж в одну дату
Полная стоимость—
Размер кредита—
Платёж в месяц—
Снижение кредита из-за оценки—
Детализация расходов
Контрольное сравнение
Secondary против direct при одинаковой ставке и сроке
Secondary · текущая цена——
Direct 2.5BR · AED 2.50M——
Разница полной стоимости—Direct минус secondary
Direct AED 2.50M — неподтверждённый ценовой ориентир, а не доступный юнит. Расчёт условно использует 60% LTV, DLD waiver, комиссию покупателя 0 и admin AED 1,150. Все условия требуют письменного offer form. Сравнение всегда фиксирует secondary на 50% LTV и NOC за счёт продавца. Direct 40% может распределяться по этапам строительства, тогда как secondary обычно концентрирует кэш к переуступке; точный календарь неизвестен.
Официальные планировки Sobha
Сначала — формат жизни, потом цена
Планы показывают типологию проекта, а не конкретный доступный юнит. Финальная площадь определяется SPA/Oqood.
Источник планировок: официальный сайт Sobha Realty, Creek Vistas Heights. Приоритет башен и типов основан на сообщении Ильи после просмотра брошюры.
Переговоры
Лестница цены для 2.5BR Type A
Не обещание результата. Каждый следующий шаг зависит от новых подтверждений.
Расчёт для выбранного шага——Изменить параметры ипотеки ↑
Когда direct может стать рациональнее
Secondary 2.30MDirect ≈ AED 2.439M
Secondary 2.35MDirect ≈ AED 2.492M
Secondary 2.40MDirect ≈ AED 2.545M
Правило решения: идём за secondary 2.5BR Type A с целью AED 2.30M, сохраняя опцию Sobha. Переходим к direct, только если появится конкретный подходящий allocation примерно за AED 2.50M, secondary не опускается ниже примерно AED 2.40M, а waiver и план 40/60 подтверждены письменно.
Если 2.5BR не складывается
2BR остаётся экономичным резервом, но меньше желаемого
Secondary · AED 1.90–1.95MAED 2.036–2.089MПолная стоимость · кэш AED 1.086–1.114M · платёж AED 6,414–6,583
Direct · AED 2.20–2.30MAED 2.222–2.323MПолная стоимость · кэш AED 902–943K · платёж AED 8,913–9,318
Secondary выгоднее по полной стоимости. Direct снижает нагрузку на собственные средства, но увеличивает кредит и ежемесячный платёж. Оба типовых варианта остаются ниже желаемых 1,100 sqft.
До любого оффера
Семь вещей, которые должны стать фактами
- Номер юнита, башня и этажНе описание «high floor», а точный идентификатор.
- Открытый видСвязать номер юнита с официальной матрицей и проверить актуальные препятствия.
- SPA / Oqood продавцаИмя владельца, цена покупки, площадь и право на переуступку.
- Выплачено и осталосьКвитанции, statement of account и календарь будущих платежей.
- NOC / assignment feeТочная сумма и письменная фиксация плательщика.
- БанкPre-approval, LTV именно для этой переуступки, оценка и дата выборки.
- Передача до июля 2027Проверить договорную дату, фактический прогресс и запас по времени.
Если один из пунктов меняется, цена и расчёт должны быть обновлены до принятия решения.